Adquisición del dominio por usucapión extraordinaria frente a comunidades hereditarias inactivas: análisis jurídico de un caso práctico

Autor: Santiago Carretero Sánchez

 

Supuesto de hecho

Un matrimonio con dos hijos menores de edad ocupa desde hace 35 años una vivienda que se encontraba vacía y en estado de abandono, situada en el centro de una ciudad española. La propiedad del inmueble pertenece pro indiviso a una comunidad hereditaria compuesta por trece hermanos, ninguno de los cuales ha ejercitado durante ese tiempo ningún acto de posesión, administración o reclamación efectiva sobre el inmueble. Durante todo este periodo, la familia ocupante ha residido de manera continua, pacífica y pública en la vivienda, sufragando los gastos de suministros básicos (agua y electricidad), realizando mejoras esenciales de conservación y solicitando, en reiteradas ocasiones y sin éxito, contacto con el titular registral o sus posibles herederos.

Transcurridos 35 años desde el inicio de la ocupación, uno de los copropietarios registra una demanda de desahucio por precario contra la familia, solicitando la restitución del inmueble. Los demandados alegan la adquisición del dominio por usucapión extraordinaria.

Normativa aplicable

• Código Civil:
  - Art. 437 y ss.: Posesión y efectos de la posesión.
  - Art. 1940: Prescripción adquisitiva ordinaria.
  - Art. 1959: Prescripción extraordinaria de dominio.
  - Art. 1963: Interrupción civil de la prescripción.

• Ley de Enjuiciamiento Civil:
  - Art. 250.1.1º: Juicio verbal por desahucio por precario.
  - Art. 438: Excepciones oponibles en juicio verbal.

• Jurisprudencia relevante:
  - STS, Sala 1ª, 12/09/2005 (RJ 2005/7424): Requisitos de la usucapión extraordinaria y su compatibilidad con situaciones de precario.
  - STS, Sala 1ª, 30/03/2006 (RJ 2006/2061): Posibilidad de adquirir por usucapión extraordinaria frente a una comunidad hereditaria inactiva.
  - STS, Sala 1ª, 25/05/2016 (RJ 2016/2895): No interrupción de la posesión cuando no hay actos propios de reivindicación efectivos.

Alegaciones de las partes

Demandante (copropietario):
- Sostiene que los ocupantes se encuentran en situación de precario, por carecer de título alguno que justifique su uso de la vivienda.
- Aduce que el paso del tiempo no legitima la ocupación ilegítima, especialmente si no ha existido tolerancia expresa de los copropietarios.
- Solicita la restitución inmediata del bien inmueble y el cese de la ocupación inconsentida.

Demandados (familia ocupante):
- Alegan haber adquirido el dominio por usucapión extraordinaria, conforme al art. 1959 CC, por haber poseído de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante más de 30 años, en concepto de dueño.
- Invocan la falta de interrupción civil y la inactividad absoluta de los copropietarios durante tres décadas.
- Defienden que su ocupación no fue clandestina ni violenta, sino prolongada y conocida por el vecindario, y acompañada de actos de mantenimiento y conservación, propios del ánimo de dueño.
- Alegan también el interés superior del menor, conforme al art. 39 CE y al art. 2 de la LO 1/1996 de Protección Jurídica del Menor.

Pronóstico de la justicia predictiva

Conforme a los criterios jurisprudenciales reiterados, la acción de desahucio por precario será previsiblemente desestimada, si se acredita de forma suficiente la posesión pública, pacífica y en concepto de dueño durante más de 30 años, sin interrupción efectiva ni oposición judicial.

El Tribunal Supremo ha sostenido en múltiples sentencias que la usucapión extraordinaria opera incluso frente a comunidades hereditarias inactivas, cuando concurre una posesión con voluntad de dueño, aunque sin justo título ni buena fe (STS 12/09/2005, STS 30/03/2006). La jurisprudencia más reciente ha enfatizado la importancia de los actos materiales de dominio, como el pago continuado de servicios, el mantenimiento del inmueble y la notoriedad de la ocupación.

Por tanto, si los demandados logran probar tales circunstancias mediante prueba documental, testifical o pericial, existe una alta probabilidad de que se reconozca su derecho de adquisición por prescripción y se desestime la pretensión de desahucio.

Prompt jurídico invertido

Redacta una resolución judicial motivada que analice si procede o no estimar la demanda de desahucio por precario interpuesta por uno de los miembros de una comunidad hereditaria de trece hermanos contra una familia que ha ocupado durante 35 años una vivienda vacía propiedad de dicha comunidad. Valora la concurrencia de los requisitos de la usucapión extraordinaria conforme al Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Incluye fundamentación jurídica sobre la posesión en concepto de dueño, la interrupción de la prescripción, la situación jurídica de las comunidades hereditarias inactivas, y valora, en su caso, la aplicación del principio del interés superior del menor. Concluye con un pronunciamiento claro sobre si se reconoce o no la adquisición del dominio por prescripción y si debe procederse o no al desalojo de la vivienda.